🔒Открыть пост
и посмотреть медиа
и посмотреть медиа
Квартира в залоге. Можно ли продать и как
Продать заложенную квартиру можно, но для этого нужно получить согласие банка-залогодержателя. С сентября 2024 года закон (ст. 37.1 закона «Об ипотеке») обязывает банки разрешать самостоятельную продажу заемщикам, если еще не начата процедура судебного взыскания.
Основные способы продажи
🔹 Досрочное погашение продавцом кредита своими средствами и продажа "свободной" квартиры.
🔹 Погашение кредита деньгами покупателя, который вносит задаток или аванс, равный остатку долга продавца, который погашает долг этими деньгами, снимает обременение и продает уже «чистую» квартиру. Тут тоже есть варианты: покупатель дает свои деньги на закрытие долга либо использует ипотечный кредит.
🔹 Переуступка долга (смена заемщика и залогодателя в кредитной документации). Но сейчас вроде как никто из банков такое не делает.
🔹 Продажа через банк: через наложение обременения при проблемах с погашением у заемщика и продажу через торги. Долго и невыгодно.
Когда банк может отказать в самостоятельной продаже
➖Банк уже подал иск об обращении взыскания на заложенное имущество или нотариус совершил исполнительную надпись на договоре об ипотеке.
➖В отношении заёмщика возбуждена процедура внесудебного банкротства или возбуждено дело о признании его банкротом.
➖Имущество заложено сразу нескольким залогодержателям в обеспечение исполнения разных обязательств.
➖Квартира является предметом предшествующей и последующей ипотек. Или, например, как в Военной ипотеке имеется сразу два обременения.
Особенности сделки, если у покупателя ипотека
🔹 Согласие банка продавца (Залогодержателя): Согласно ст. 37 закона «Об ипотеке», распоряжение заложенным имуществом возможно только с разрешения кредитора. Даже по новому механизму «самостоятельной реализации» (ст. 37.1), вступившему в силу в сентябре 2024 года, продавец обязан направить банку уведомление и получить официальное согласие (на это у банка есть 10 рабочих дней).
🔹 Согласие банка покупателя: Банк, который дает кредит покупателю, должен одобрить вашу квартиру как объект залога и покупателя как заемщика. Если у вас и у покупателя разные банки, процедура называется «межбанковской сделкой». Не все банки готовы идти на это, так как возникает период «двойного обременения».
🔹 Идеальный вариант - один и тот же банк: Если покупатель берет ипотеку в том же банке, где заложена квартира, сделка проходит максимально просто. Банк просто переоформляет обременение с вас на нового владельца (иногда с сохранением условий или по новым ставкам).
Если квартира была куплена с маткапиталом
Если в покупку квартиры продавцом был вложен материнский капитал, процедура продажи усложняется. Сначала нужно выделить доли на детей и получить согласие опеки и попечительства.