🔒Открыть пост
и посмотреть медиа
и посмотреть медиа
Я делю любую "доходность" из объявления на два.
Вчера клиент прислал объявление: «Уникальная инвестиция, окупаемость 4 года!»
Студия 20 м², стоимость 7 миллионов, заявленная аренда 50 тысяч в месяц.
Беру калькулятор. 7 000 000 ÷ (50 000 × 12) = 11,7 года. Не 4.
Откуда «4 года»?
Если не вычитать налог на недвижимость, коммуналку в простой, ремонт раз в 5 лет, амортизацию мебели, простой между арендаторами — может быть, и получится «10 лет». А «4 года» — это просто враньё.
Хуже всего, что таких объявлений сейчас десятки в день. Красивые цифры, обещания, «гарантированная доходность».
Универсальная формула, которая работает на любом рынке:
— Любую заявленную «окупаемость» умножайте на два — Из любой «арендной ставки» вычитайте 30% (на простои, налоги, расходы)
— Если после этого объект всё ещё кажется выгодным — он действительно выгоден
Если нет — это маркетинг, а не инвестиция.
Расскажите в комментариях: попадали ли когда-нибудь на красивые цифры в объявлении, которые потом оказались липовыми?